Bijlagen

Omschrijving (toelichting)

Inleiding.
Veenendaal Oost wordt ontwikkeld door Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost (OVO), Dit is een samenwerkingsverband tussen de gemeente Veenendaal en Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V., die bestaat uit verschillende marktpartijen.
In de afgelopen jaren werd op basis van de in de samenwerkingsovereenkomst overeengekomen methodiek een berekening gemaakt van de waarde van de gronden, zodat deze kon worden vergeleken met de hoogte van de garantstelling/borgstelling.  De afgelopen jaren heeft De Lorijn raadgevers o.g. een second opinion gegeven op deze grondwaardeberekening om te bezien of de objectieve waarde van de gronden overeenkomt met de in de berekening opgenomen waarde.
Dit jaar hebben wij De Lorijn gevraagd om een risico-inschatting te maken naar aanleiding van de stand van de ontwikkeling. Nu de meeste gronden zijn uitgegeven en de meeste kosten zijn gemaakt, is het risicoprofiel tot en met het einde van de gebiedsontwikkeling veel lager dan andere jaren.
Een berekening van de waarde van de grond op basis van historische kostprijs en een volledige taxatie van de waarde van de grond is daarom niet langer nodig, mede gelet op de hoogte van de borgstelling. Wij leggen dit hieronder uit.

Stand van de gebiedsontwikkeling
De ontwikkeling van Veenendaal Oost heeft inmiddels het laatste deelgebied, Groenpoort, bereikt. De kavels in Buurtstede zijn grotendeels verkocht en de openbare ruimte is nagenoeg afgerond. Ook zijn alle kavels in Veenderij inmiddels verkocht, de laatste woningen worden nu gebouwd en de verwachting is dat de openbare ruimte eind 2024 is ingericht.
Voor Groenpoort is een wijzigingsplan voor woningbouw onherroepelijk geworden, alle gronden zijn verworven en het stedenbouwkundig plan is vastgesteld. Van de 33 ha is inmiddels 22 ha bouwrijp gemaakt. De resterende oppervlakte wordt in 2025 bouwrijp gemaakt. De eerste woningen zijn reeds in aanbouw, waarbij de oplevering van de woningen eind 2024/begin 2025 wordt voorzien.  Naar verwachting wordt de laatste woning opgeleverd in 2028 en de laatste woonrijpwerkzaamheden worden voorzien in 2029.

Stand van de financieringsbehoefte
Zoals hiervoor omschreven heeft OVO veel kosten reeds gemaakt en risico’s uitgesloten.  We zien dat het afnamerisico beperkt is, nu er al voor de gehele eerste fase projectontwikkelingsovereenkomsten zijn gesloten en de verwachting is dat eind 2024 ook alle woningen in fase 2 zijn ondergebracht in ondertekende projectontwikkelingsovereenkomsten. De opbrengsten zijn daarmee redelijk zeker geworden.
Op basis van de huidige inzichten heeft OVO geen aanvullende financiering nodig en zal de laatste lening onder borgstelling in 2026 worden afgelost.  Op dit moment bedraagt de financiering van OVO € 22 miljoen. 

Indicatieve waarde van de gronden in Groenpoort
In 2023 is de waarde van de grond berekend op € 28 miljoen. Door het feit dat er inmiddels een onherroepelijk uitwerkingsplan ligt en de nog aanwezige gebouwen zijn gesloopt is de waarde van de grond als ruwe bouwgrond hoger geworden. Daarnaast is ongeveer 2/3 van de locatie inmiddels bouwrijp waardoor de waarde nog verder is verhoogd. Op basis hiervan stijgt de indicatieve waarde naar circa € 39,5 miljoen. 

Toekomstige risico's zijn beperkt
OVO heeft de wind mee door de goede marktomstandigheden voor woningbouw. Op dit moment zijn er ook geen indicaties dat er een kentering komt in deze markt. We zien nog steeds een grote vraag, een achterblijvend aanbod in nieuwbouwwoningen in de regio en de prijsstijgingen van de von-prijzen houden redelijk gelijke tred met de toename van de bouwkosten.
Daarnaast zien we dat steeds meer risico’s bij de gebiedsontwikkeling zijn gemitigeerd. Dat is ook logisch nu de gebiedsontwikkeling langzamerhand op haar einde loopt. Te denken valt aan een onherroepelijk uitwerkingsplan,  alle gronden zijn verworven, opstallen zijn gesloopt, afnamerisico is gering en het bouwrijp maken is aanbesteed.

Conclusie
Al met al zien wij een financieel gezonde gebiedsontwikkeling, waarbij de waarde van de grond op dit moment indicatief wordt bepaald op circa € 39,5 miljoen. De externe financiering is beperkt tot € 22 miljoen en wordt eind 2026 afbetaald. Doordat de gebiedsontwikkeling op haar einde loopt, zijn de meeste risico’s inmiddels gemitigeerd. Voor de nog bestaande risico’s heeft OVO naar verwachting voldoende financiële middelen om deze te dekken.