Bijlagen

In de raadsinformatie brief en het collegebesluit rondom de uitkomsten van de septembercirculaire 2023 is het effect van de toename van de loon- prijsindexatie opgenomen. Ten aanzien van de ontwikkelingen in de loon- prijsindexatie in de septembercirculaire 2023 ten opzichte van de meicirculaire 2023 is het effect als volgt:

 

 

Dit effect van respectievelijk, 1,5% voor loon, 1,4% voor het sociaal domein en 0,4% voor prijs heeft als resultaat dat de budgetten in 2024 met deze percentage verhoogd kunnen worden. Voorgesteld is om dit in de 3e bestuursrapportage neutraal te verwerken voor 2024. 

 

Inleiding

In 2003 zijn gemeente en de Quattro partijen (Patrimonium Woonservice, Van Elst Vastgoed en Latei projectontwikkeling) een samenwerkingsovereenkomst (SOK) aangegaan voor de ontwikkeling van Veenendaal-oost. In de SOK is geregeld hoe partijen omgaan met het risico van de verstrekte borgtocht door de gemeente aan OVO.

Indien de gemeente (volgens een in de SOK afgesproken berekening) risico loopt, dan verstrekt Quattro daar tegenover een concerngarantie die 50% van dit risico dekt. Jaarlijks wordt volgens deze in de SOK afgesproken methode beoordeeld of deze concerngarantie nodig is. Deze methode gaat uit van het vreemd vermogen (gebaseerd op het eigen vermogen en de boekwaarden van kosten en opbrengsten van de grond) en de historische kostprijs van de gronden. Ook voor 2024 is van het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost (OVO) de prognose hiervan ontvangen.

Risicodragend vermogen 2023 volgens SOK
Het vreemd vermogen daalt naar verwachting van € 17,6 miljoen (begin 2024) naar € 15,9 miljoen (eind 2024). Als gevolg van de verkoop van grond daalt de waarde van de grond die OVO in portefeuille heeft van naar verwachting van € 20,3 miljoen (begin 2023) naar € 19,7 miljoen (eind 2024). Zie tabel hieronder.

Het risicodragend vermogen wordt bepaald door de waarde van het vreemd vermogen te verminderen met de waarde van de grond (het onderpand). In de SOK is vastgelegd dat voor de bepaling van de concerngarantie uitgegaan wordt van het gemiddelde risicodragend vermogen van 1 januari en 31 december van betreffend jaar. Op basis van deze berekening is in 2023 het verwachte risicodragend vermogen € -3.2 miljoen (afgerond). Dit betekent dat er op grond van de afspraken in de SOK geen aanvullende concerngarantie nodig is.

Grondwaarde volgens second opinion
Als onderdeel van het gemeentelijk risicomanagement wordt vanaf 2012 jaarlijks een second opinion opgesteld. In deze berekening wordt de actuele marktwaarde van de bouwgrond bepaald. Dit wordt vergeleken met het bedrag dat OVO heeft geleend bij de bank en waarvoor de gemeente borg staat. In 2020 is bij het besluit tot meerjarige borgstelling toegezegd deze second opinion jaarlijks aan de raad te blijven verstrekken. Bij een negatieve uitkomst is het noodzakelijk om in ieder geval in het risicoprofiel van de gemeente hiermee rekening te houden. Dit staat los van de contractuele afspraken.

De Lorijn (extern adviesbureau) heeft berekend dat de actuele grondwaarde € 28 miljoen bedraagt per 1 september 2023 (was € 33,2 miljoen per 1 september 2022). De garantstelling voor OVO bedraagt € 25 miljoen in 2023 (€ 35 miljoen in 2022, voorafgaande aan de aankoop van de gronden in Groenpoort). De grondwaarde is daarmee € 3 miljoen hoger (was € 8,2 miljoen hoger) dan de garantstelling.

Conclusie
Uit de berekening op basis van de SOK blijkt dat er geen concerngarantie door de  Quattro partijen in OVO hoeft te worden verstrekt. De grondwaarde op basis van de historische kostprijs is namelijk hoger dan het berekende vreemd vermogen. Gelet op de gemaakte afspraken is contractueel gezien geen aanvullende concerngarantie noodzakelijk en mogelijk.

Uit de second opinion blijkt een voordelig verschil van € 3 miljoen tussen de borgstelling en de grondwaarde. Het voordelig verschil ontstaat doordat ruwe grond bouwrijp is gemaakt. De waarde van de grond neemt hierdoor toe. Van belang is wel om vast te stellen dat het hier om een momentopname gaat per 1 september 2023. Als gevolg van mutaties door het verder bouwrijp maken en grondverkopen zal de waarde van de grond, net zoals de afgelopen tijd, blijven schommelen. Er is zelfs een situatie denkbaar dat er dermate veel grond is verkocht dat de grondwaarde lager is dan de borgstelling. In een dergelijke situatie beschikt OVO over weinig grond maar door de verkoop van de grond over veel liquide middelen. Deze liquide middelen worden in bovenstaande berekening verder niet betrokken maar zijn wel van belang voor het afdekken van het gemeentelijk risico.